Ипотека на новостройку или «вторичку»: в чем разница?

На рынке жилой недвижимости выделяют два крупных сегмента.

Новостройки или строящееся жилье. Это объекты недвижимости, право собственности на которые еще не было получено физическим или юридическим лицом. В многоквартирных домах такое жилье приобретается по договору долевого участия. Застройщики согласно 214-ФЗ имеют право привлекать средства дольщиков от момента получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию. Сегодня порядка 80-90% жилой недвижимости на рынке приобретаются по договору долевого участия.

Нераспроданное жилье после сдачи объекта в эксплуатацию, но до момента оформления права собственности застройщик реализует по предварительным договорам купли-продажи. Как только застройщик получает право собственности на нераспроданные квартиры, юридически они начинают относиться ко «вторичному рынку».

Готовое жилье. Под эту категорию попадают все объекты недвижимости, право собственности на которые уже было получено. Такие квартиры приобретаются по договору купли-продажи. Вопреки расхожему мнению, даже в новом доме квартира без отделки, приобретенная у застройщика или агентства недвижимости по договору купли-продажи, относится ко «вторичному» рынку.

Банки, предлагающие ипотечное кредитование, разрабатывают специальные программы для каждой из категорий жилой недвижимости. Поэтому чаще всего на рынке существуют ипотеки на новостройки и ипотеки на «вторичное» жилье.

Достоинства ипотеки на новостройки

Отсутствие предыдущих собственников, новые инженерные коммуникации, современные планировки, приличные соседи, которые могут позволить себе купить, а не унаследовать квартиру и т. д.

Низкая стоимость квадратного метра жилья. Квартиры в строящихся объектах на порядок дешевле, чем в домах, которые уже сданы в эксплуатацию.

Доходность вложений и высокая ликвидность жилья. Покупку квартиры в новостройке можно рассматривать как выгодное инвестирование. Стоимость жилья в новом доме после его сдачи резко возрастает. К тому же продать такую квартиру не составит труда.

Выгодные условия ипотеки. Для банка кредитование квартиры в строящемся доме — не самое выгодное вложение, поскольку всегда существует риск того, что объект не будет достроен. Кроме того, в качестве залога до оформления права собственности заемщик оставляет лишь право требования по договору долевого участия. Поэтому если застройщик обанкротится, банк рискует потерять средства.

Тем не менее, на первоначальных этапах строительства застройщики договариваются с банками, благодаря чему в итоге появляются различные акции и т. д., что для заемщика означает более низкую ипотечную ставку по сравнению со ставкой кредитования на «вторичное» жилье.

Недостатки ипотечного кредитования на первичном рынке

Низкая скорость оформления сделки. В строящееся жилье сразу въехать не получится. Дом сначала должен быть сдан в эксплуатацию, и хорошо, если застройщик успеет это сделать в соответствии с заявленными сроками, а то и вовсе не обанкротится. Кроме того, сама сделка по приобретению квартиры в строящемся жилье сложнее, поскольку сначала регистрируется договор долевого участия и лишь после сдачи дома — право собственности.

Весь этот процесс может занимать от пары месяцев до нескольких лет.

Выбор объектов, аккредитованных банком. При ипотечном кредитовании новостроек приходится выбирать среди тех объектов, что были одобрены банком. Не всегда в этом списке может оказаться дом, который вам приглянулся.

Финансовые вложения. Ремонт небольшой квартиры в новом доме даже по самым скромным подсчетам может стоить более 1 млн рублей.

Не стоит забывать и про то, что до заселения в новую квартиру нужно где-то жить, арендовать жилье, что влечет за собой дополнительные расходы.

Риски. Несмотря на предпринимаемые меры по снижению рисков дольщиков и изменения в 214-ФЗ, это не поможет спасти застройщика от банкротства. Для заемщика (даже при условии компенсации вложенных средств) это означает потерянные время и силы.

Достоинства квартиры в ипотеку на «вторичном» рынке

Высокая скорость оформления ипотеки на «вторичку». Если банк устраивает выбранный вами вариант жилья, то остается заключить кредитный договор и договор купли-продажи с предыдущим собственником квартиры. В качестве залога заемщик предоставляет приобретаемую квартиру. Скорость оформления такой сделки быстрее, однако есть и свои нюансы: например, требуется оценка стоимости жилья, необходимо, чтобы предыдущие владельцы подготовили все документы, выписались из квартиры, оплатили счета за коммунальные услуги и т. д.

Возможность заехать сразу после заключения договора. В готовое жилье, если это не квартира без отделки в новом доме, которую застройщик не успел продать на этапе строительства, можно заехать сразу после сделки.

Недостатки ипотечного кредитования на «вторичном» рынке

Высокая стоимость жилья. Стоимость жилья на «вторичном» рынке на порядок выше.

Риск наличия обременения прав третьих лиц. При покупке недвижимости, уже бывшей в собственности, есть риск, что права на квартиру имеют третьи лица, например дети и другие родственники продавца. В таком случае сделку могут признать незаконной, деньги в таком случае вернуть очень сложно.

Особенности заключения сделок ипотечного кредитования

Процесс получения ипотечного кредита в зависимости от выбранного типа жилья, использования материнского капитала, государственных субсидий и других условий может сильно отличаться. Однако можно выделить ряд основных этапов:

1. Первичное обращение в банк. Консультация у кредитного специалиста;
2. Сбор документов. Принятие решение специалистами банка по кредитованию;
3. Поиск/одобрение объекта недвижимости;
4. Подготовка сделки;
5. Сделка.

Сделка по получению ипотеки на новостройку сложнее. Связано с это необходимостью сначала регистрировать договор долевого участия, а затем право собственности, и в целом требует большего участия заемщика в подготовке документов.

Выбор банка-кредитора

Выбор банка-кредитора зависит от множества факторов. Как правило, гораздо легче получить кредит в банке, в котором у клиента зарплатная карта. Тем не менее, следует внимательно изучить все ипотечные программы.

При выборе квартиры в ипотеку в новостройке следует ориентироваться на банки, у которых аккредитован застройщик. Не всегда понравившийся вам объект может быть одобрен вашим банком.